In het noorden en oosten van Nederland komen we het wellicht wat minder vaak tegen dan in het westen, maar in onze dagelijkse praktijk zien we het nog vaak genoeg voorbij komen: erfpacht. In deze blog proberen we vereenvoudigd en kort uit te leggen wat het is en wat de voor- en nadelen kunnen zijn.

Wat is erfpacht

Het recht van erfpacht of erfpachtrecht is een vorm van eigendom (beperkt zakelijk recht) waarbij iemand het gebruiksrecht van een stuk grond of een gebouw heeft, maar niet de grond zelf bezit. De gebruiker van de grond, ook wel de erfpachter genoemd, betaalt hier een vergoeding voor aan de (bloot) eigenaar van de grond, ook wel de erfverpachter genoemd. Deze vergoeding wordt canon of ook wel eens grondrente genoemd.
Erfpacht wordt vaak gevestigd in combinatie met een ‘recht van opstal’.

In ons werkgebied zien we erfpachtconstructies met name bij horeca, paviljoens en recreatie waarbij de gronden in (bloot) eigendom zijn bij overheden en stichtingen.

Erfpacht kan voor een bepaalde afgebakende periode worden afgegeven, enkele tientallen jaren maar vaak 30 jaar, en kan daarna worden verlengd of opgezegd. Ook eeuwigdurende – of het meer ouderwetse ‘altoosdurende’ – erfpacht komt voor. Erfpacht is vaak een veel voorkomende vorm van eigendom in stedelijke gebieden waar grond schaars is.
Meestal worden nadere afspraken gemaakt over de gebruismogelijkheden en natuurlijk het wel of niet betalen van een eindvergoeding door de bloot eigenaar aan de erfpachter. Verdere is een belangrijk aspect de aanpassing van de grondrente.

Voordelen van erfpacht

• De erfpachter heeft het gebruiksrecht van de grond zonder de verantwoordelijkheid voor de kosten of risico’s aangaande de grond.
• Erfpacht kan een manier zijn om betaalbare (woning)bouw in stedelijke gebieden te realiseren.
• Erfpacht kan ook worden gebruikt om de ontwikkeling van bedrijventerreinen te financieren.
• De verwervingsprijs kan op deze wijze worden verlaagt, de erfpachtcanon is, afhankelijk van het type gebruik, meestal lager dan de rente die betaald moet worden bij een reguliere financiering van dezelfde kavel bij aankoop.
• Op erfpacht kan, met toestemming vererfpachter, een recht van hypotheek worden gevestigd. Hoewel opgemerkt dient te worden dat financiers niet altijd of onder strenge voorwaarden willen meewerken.
• De erfpachter heeft geen risico op eventuele waardedaling van de grond.
• De erfverpachter houdt middels de erfpachtvoorwaarden zeggenschap over het gebruik van de grond tijdens de erfpacht. Na beëindiging kan de erfverpachter weer volledig beschikken over de grond. De eventuele waardestijging komt dan ook aan de erfverpachter toe.

Nadelen van erfpacht

• De erfpachter betaalt een vergoeding voor het gebruik van de grond of het gebouw, waardoor bij sommige gebruiksdoeleinden de maandelijkse kosten juist hoger kunnen zijn dan wanneer men de grond of het gebouw zelf zou kopen.
• De erfpachter heeft geen volle eigendom en zeggenschap over de grond. Ook bij de door erfpachter gewenste (tussentijdse) wijzigingen of overdracht kan de vererfpachter vaak aanvullende eisen stellen of zelfs medewerking weigeren.
• Erfpacht kan ook beperkingen opleveren voor toekomstige ontwikkelingen of verbeteringen aan de grond of het gebouw.
• Aan het einde van de overeenkomst is het soms maar de vraag of en zo ja op welke wijze er sprake is van een eindvergoeding. Dit kan leiden tot grote onzekerheid bij de ondernemer of zelfs de bedrijfscontinuïteit in gevaar brengen.

Waar moet je op letten bij erfpacht

Onverminderd dat het gebruiken van erfpacht voor zowel de vererfpachter als de erfpachter een zeer nuttig financierings- of sturingsinstrument kan zijn is het van belang om de erfpachtvoorwaarden goed te lezen, te interpreteren en de gevolgen daarvan te overzien.
Voor beide partijen geldt dit bij zowel het afsluiten van nieuwe als het overnemen van bestaande erfpachtcontracten.

Enkele van de belangrijkste aspecten in willekeurige volgorde van urgentie zijn dan ook:

• Is er sprake van ‘oude’ of ‘nieuwe’ erfpacht?
• Op welke wijze is de canon bepaald, kan deze worden aangepast en zo ja, op welke wijze wordt dit dan aangepast?
• Wat valt er nu precies onder het betreffende erfpachtrecht?
• Wat mag de erfpachter nu wel en wat mag juist niet?
• Is er sprake van een eindvergoeding en zo ja, op welke wijze wordt deze vastgesteld?
• Hoe lang loopt het recht nog en heeft u het recht/de verplichting tot verlenging?
• Is of kan de canon afgekocht worden?
• Is er sprake van een zogenaamde ‘twintigste penning’ of iets vergelijkbaars, en wat houdt dat in uw geval precies in?

We hebben in het verleden veel verschillende erfpachtcontracten voorbij zien komen en we weten uit ervaring dat er regelmatig sprake is van afspraken die, zowel voor een erfverpachter als een erfpachter, bewust en onbewust zeer negatieve of ongewenste situaties tot gevolg hadden.

Naast bovenstaande kernpunten zijn er nog veel meer zaken of invloeden waarmee rekening moet worden gehouden. Wij kunnen de sec juridische kant afzetten tegen de praktisch kant (ervaring) en u informeren wat de verwachte gevolgen kunnen zijn op korte én op lange termijn.

Heeft u een vraag of bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan contact met ons op.

 

Disclaimer: bovenstaande is bedoeld om u te informeren en betreft geen juridisch kader.

#Bentum #CommercieelVastgoed #Vastgoed #OnroerendeZaken #OnroerendGoed #Bedrijfsgerelateerd #ExploitatieGebonden #Leisure #Horeca #Recreatie #Maatschappelijk #Taxateur #BedrijfsTaxateur #NRVT #Grootzakelijk #Bedrijfsmatig #Makelaardij #Bedrijfsmakelaar #Aankoopmakelaar #Verkoopmakelaar #FundaInBusiness #Funda #Erfpacht #Eindvergoeding #Canon #Opstalrecht #Erfpachter #Erfverpachter #Blooteigendom # Erfpachtvoorwaarden #Erfpachtcontract